Як скласти кошторис на ремонт квартири — підхід який працює 20 років

Блог LIHTAR поговорив з Костянтином Якубівим — виконробом і дизайнером інтер'єрів з 20-річним досвідом, керівником студії Yakubiv Interior. Попросили розповісти як він складає кошториси на реальних об'єктах — без теорії з підручників.

Є два способи скласти кошторис. Перший — той що підкаже вам будь-який AI-чат або перша сторінка Google: берете кімнату, рахуєте всі роботи в ній від демонтажу до плінтуса, переходите до наступної кімнати. Красиво, логічно, зрозуміло.

І абсолютно непрацездатно на реальному об'єкті.

Як порахувати електрику окремої кімнати у відриві від загальної системи? Куди віднести збірку силового щитка — в коридор? В спальню? А опалення? А розводку водопостачання? Інженерні мережі — це система об'єкта, а не набір кімнатних фрагментів.

Я працюю інакше.

Кошторис по етапах, а не по кімнатах

Я не ділю кошторис на кімнати. Ділю на етапи робіт.

Демонтаж. Інженерні мережі. Стяжка. Штукатурка. Чистова обробка. Кожен етап будівельних робіт — окремий блок. Всі приміщення — в одному блоці.

Так працює ремонт. Ніхто не робить спальню від початку до кінця, а потім переходить до кухні. Електрик прокладає кабелі по всій квартирі за раз. Штукатур штукатурить все за раз. Плиточник кладе плитку у всіх мокрих зонах за раз. Кошторис має відображати реальний процес, а не теоретичну модель.

Коли я сідаю рахувати — я зосереджуюсь на одному виді робіт. Збираю інформацію, аналізую, вношу дані. Голова працює в одному контексті. А не стрибає між «штукатурка спальні — електрика спальні — сантехніка спальні». Після такого ви порахували одну кімнату і вже втомились. А їх ще п'ять.

І головне — замовник бачить скільки коштує наступний етап. Не збирає суми з п'яти кімнат щоб зрозуміти коли потрібен наступний транш. Дивиться: «Етап 3 — Стяжка — $1 200. Початок — 15 березня.» Зрозуміло коли і скільки готувати.

А якщо додати графік робіт — замовник знає не тільки суму, а й дату наступного платежу. Знімає 80% стресу і питань.

Попередній кошторис і кошторис — різні документи

Попередній кошторис і деталізований кошторис — це різні речі, і відрізняються вони рівнем деталізації.

Попередній кошторис — або як я його називаю, комерційна пропозиція — це те що бачить замовник на етапі тендеру, коли обирає між виконавцями. Мій підхід, моя системність, моя ціна. Замовник оцінює структуру, етапність і загальну вартість. Цього достатньо щоб прийняти рішення.

Деталізований кошторис з'являється потім — коли домовились про співпрацю.

Як я готую попередній кошторис

Завжди по проєкту. Виключно. Немає проєкту — немає кошторису. Рахувати «на око» я не збираюсь, і вам не раджу.

Я завжди їду на об'єкт — побачити вживу. Фоткаю, дивлюсь стан, оцінюю складність. Розміри беру з проєкту, тому що заміри — це взагалі окрема послуга на ринку, і вона коштує грошей. Я радо надам її безкоштовно — але коли ми домовимось про співпрацю. На етапі тендеру витрачати 1.5-2 години на заміри квартири — нерозумно. Я краще витрачу цей час в онлайн-програмі для кошторисів щоб скласти попередній кошторис на ремонт і вже зробити пропозицію клієнту, доки інші ще на об'єкті з рулеткою.

Строк дії

Попередній кошторис мусить мати строк дії. Я ставлю 14-30 днів.

Ціни динамічні. Через місяць вартість матеріалів може змінитись на 5-10%. Розцінки на роботу теж не стоять на місці. Кошторис без дати — це обіцянка яка може обійтись вам в мінус.

Працює і в інший бік. Строк обмежує замовника від нескінченного «ми ще думаємо». Є ціна, є дедлайн. Приймайте рішення.

«Скільки за квадрат?»

Найпідступніше питання яке можна почути від замовника.

Квадрат завжди різний.

Візьміть три квартири: смарт 25 м², однокімнатна 45 м², двокімнатна 65 м². У кожної — один санвузол. Одна кухня. Одна розводка водопостачання. Один електрощиток. Один комплект інженерних мереж.

Витрати на інженерку для цих трьох квартир — приблизно однакові. Різниця — в площі стін і підлоги.

Результат: квадратний метр смарта коштує дорожче ніж квадратний метр двокімнатної. Завжди. Фіксовані витрати розподіляються на меншу площу.

Тому коли мене питають «скільки за квадрат» — я відповідаю чесно: не знаю поки не побачу проєкт. Ціна за квадрат — це середня температура по лікарні.

Матеріали — що бачить замовник і що рахую я

Для замовника

Я не розписую матеріали позиційно. Не пишу «Кнауф Ротбанд 30 кг — 15 мішків по $8.50». Пишу: «Матеріали для етапу штукатурних робіт — $XXX». Група матеріалів для виконання етапу. Вартість від постачальників.

Чому?

Захист від клонування. Коли ви віддаєте замовнику кошторис де розписана кожна позиція з кількістю і ціною — він може перекинути його іншому виконробу і сказати «зробіть дешевше». Ваша робота по складанню кошторису стала безкоштовним подарунком конкуренту.

Те саме стосується і самих робіт. Мінімальна подача інформації, особливо в складних процесах. Правильна технологія, послідовність, нюанси — це народжувалось через набиті власні шишки. Я не збираюсь дарувати цей досвід в таблиці.

Для себе

Для себе я рахую все до дрібниць. Кожен мішок, кожен метр кабелю, кожен підрозетник. Інакше не зрозумію реальну собівартість і не зможу контролювати витрати на об'єкті.

Робочий кошторис — це мій інструмент. Те що бачить замовник — це документ для комунікації. Різні документи, різний рівень деталізації. Змішувати їх — помилка.

Похибка — про що я говорю відверто

Кожен попередній кошторис має похибку. Я попереджаю замовника: 10-15%.

З мого досвіду, реальна похибка зазвичай менша в глобальній вартості. Але здебільшого — в бік здорожчення. Під штукатуркою може ховатись те, чого не видно на фотографіях і в проєкті. Замовник може змінити рішення по плитці. Ціна на мідний кабель може підскочити за місяць.

Я говорю про це відверто, ще до підписання. Краще замовник закладе запас і буде приємно здивований, ніж зіткнеться з «несподіваними» доплатами в процесі.

Ніхто не любить сюрпризи в бюджеті. Я — в тому числі.

Костянтин Якубів — керівник студії Yakubiv Interior. 20+ років в ремонтах та дизайні інтер'єрів.